來源：中國證券報  

今年下半年以來，西安、長沙、重慶、南京、杭州等地方政府相繼推出了包括購房入戶、減稅、購房補貼等在內(nèi)的“地產(chǎn)新政”，以期扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的頹勢，提振持續(xù)低迷的成交量。

地方政府的舉措得到了開發(fā)商和部分急于購房者的支持，但也遭到了不少業(yè)內(nèi)專家的質(zhì)疑。支持者稱，救市新政有利于穩(wěn)定市場，使中國經(jīng)濟避免更大的下滑風(fēng)險；反對者則表示，新政的推出只會延長購房人的觀望期，不利于地產(chǎn)泡沫的擠壓，助推了行業(yè)風(fēng)險。

不過，接受采訪的業(yè)內(nèi)專家認為，在宏觀經(jīng)濟減速和資產(chǎn)價格下行的趨勢下，這些“救市”措施在短期內(nèi)很難改變房地產(chǎn)市場下滑的成交量，其實際作用并不會太大。房地產(chǎn)市場的整體低迷和調(diào)整，并不會因為個別城市的救市措施而扭轉(zhuǎn)。

反對者：延長觀望期助推地產(chǎn)風(fēng)險

目前各地方政府出臺的救市政策均包括降低房產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)稅、降低公積金貸款首付比例、放寬土地出讓金的支付期限和開竣工時限等內(nèi)容,有些城市甚至拿財政直接補貼購房人。對此，反對救市的專家認為，這些措施將延長市場的觀望期，并有可能助推房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。

社科院金融研究所研究員易憲容認為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格過高、居民住房購買力減弱是去年來“持幣觀望”、成交量低迷局面出現(xiàn)的主要原因。只有房價調(diào)整才能刺激不同支付能力的居民陸續(xù)進入，陸續(xù)釋放真實需求，提振成交量。但是地方政府的救市政策，有可能使資金告急的房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)“硬撐”，這非但不利于提高成交量，并有可能將高房價的風(fēng)險進一步向金融體系轉(zhuǎn)移。

一位地產(chǎn)業(yè)界的資 深人士指出，目前，房價下行趨勢已經(jīng)形成，地方政府出臺的救市政策，不利于擠壓房地產(chǎn)泡沫，釋放和化解風(fēng)險。

對于直接給購房人財政補貼的做法，有業(yè)內(nèi)人士認為，拿全體納稅人的錢補貼個人完全不合理。同時，對購房人而言，可能也沒有實質(zhì)性的好處。

以長沙為例，當(dāng)?shù)卣o符合購買經(jīng)濟適用房條件的居民補貼5至8萬元，首批1000套房源要求限期限區(qū)購買，價格為每平方米3500元，但這些房源大多遠離中心城區(qū)并價格虛高，如果價格下調(diào)20%至30%，購房人即使拿了補貼也得不償失。因此，地方政府推出所謂的補助或優(yōu)惠政策，不僅不能改變觀望的心理預(yù)期，反而會加劇僵持局面，推高地產(chǎn)風(fēng)險。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭也指出，在購房者預(yù)期房價仍有下跌空間時，種種救市政策無助于樓市回歸理性。只有當(dāng)價格調(diào)整到位時，國家針對房地產(chǎn)的政策松動才可能有效。

據(jù)不完全統(tǒng)計，迄今為止，已有十余個二、三線城市出臺了刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的政策。但是，救市舉措提振銷售的效果并不明顯。

光大證券一份研究報告顯示，出于地方財政收入及穩(wěn)定市場和金融安全的考慮，多個城市出臺了托市政策。但這些政策對激發(fā)需求的作用遠不如開發(fā)商降價來得直接。因此，在購房者預(yù)期房價仍有下降空間的情況下，這些政策很難發(fā)揮預(yù)想的效果。

支持者：穩(wěn)定市場期待政策放松

對于支持救市的專家而言，地方政府的救市措施是一種政策信號，有利于穩(wěn)定市場信心，改變購房人的心理預(yù)期，他們同時期待中央層面放松對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。

早在今年7月份，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生及中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一就曾經(jīng)在其提交的救市建議中提出，將調(diào)控的權(quán)力下放至地方政府，由各地因地制宜、分別決策。

聶梅生認為，目前房地產(chǎn)處于“弱市”的形勢已十分明了，因此，“去年為了急控樓市狂飆而出臺的政策應(yīng)當(dāng)有所改變，其中最重要的是二手房的稅費以及土地增值稅等具體的征稅比例削減”。

業(yè)內(nèi)專家分析，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負過重，降低稅率可以減輕消費者在購房過程中的負擔(dān)，有利于提升購買力，對房地產(chǎn)業(yè)而言，是另一種形式的松綁。

朱中一表示，房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位，應(yīng)在保持穩(wěn)定的目標(biāo)下，適時適度微調(diào)一些調(diào)控措施?，F(xiàn)在的政策大都是在2004-2007年房價上漲過快的背景下出臺的。目前形勢變了，應(yīng)該有針對性地調(diào)整。他建議支持自住性、改善性需求，保持房地產(chǎn)、特別是住宅的合理投資規(guī)模，保持市場信心，防止房地產(chǎn)市場大落。

目前，救市論者還建議取消對二套房的限制、延長個人房貸償還期限等。銀河證券金融業(yè)高級研究員張曦表示，如果政策支持居民購房，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生支撐作用，也意味著對房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控可能轉(zhuǎn)向。

市場人士指出，房地產(chǎn)市場的下滑，加劇了人們對經(jīng)濟下滑趨勢的擔(dān)憂。如果中國不能有效刺激內(nèi)需，加上出口和固定資產(chǎn)投資大幅下滑，中國經(jīng)濟將面臨更大的下滑風(fēng)險。

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土地財政陷入尷尬境地地方政府"四箭齊發(fā)"救樓市

眼看著樓市成交節(jié)節(jié)下滑，地方政府坐不住了。前段時間，許多二三線城市地方政府紛紛出臺政策，意欲破除樓市當(dāng)前面臨的困境，昨日，杭州和上海也加入了救市隊伍。提供補貼、準(zhǔn)許落戶、放寬公積金貸款以及給開發(fā)商松綁成為地方政府救市的四項主力政策。但從具體效果看，這些政策叫好不叫座，開發(fā)商滿心歡喜迎來的依然是市場的冷遇。

各地房地產(chǎn)扶持政策一覽

上海市上調(diào)補充住房公積金貸款的最高額度，符合條件的家庭最高可貸60萬元。

杭州市將購房入戶實施范圍擴展至老城區(qū)；政府給予個人買房一定的稅繳補貼；放寬房企受讓及開發(fā)期限。

西安市不同面積的住房，購房戶按購房款總額的相應(yīng)比例享受政府財政補貼；按開工時間設(shè)置不同比例，減免普通商品房項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

杭州救市首日效果尚不明顯

從市場角度看，這次政府推出“救市”政策會提升市場信心，但提升的幅度可能不會很大，主要起到穩(wěn)定市場作用。戚金興預(yù)測，即將開始的房博會上，成交量不會有太大改變。

記者觀察：救市不如自救

一邊是期待房價下跌的持幣待購者，一邊是事關(guān)經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定的重要行業(yè)，我國的房地產(chǎn)政策在夾縫中艱難制定。而出于“保增長”的目的，部分地方政府紛紛出手救市。但這種救市政策的象征意義大于實際效果。